自租赁同权政策出台以来，各地政府均进入实质性运作，以深圳为例，政府拟收编百万套城中村农民房，万科以“专业物业管理+商业租赁运营”的方式，在深圳玉田村开始了“玉田模式”。然而，市场有这样一种声音，就是非常担心城中村改造之后，居住质量提升、物业管理改善，导致租金上涨，反而让租户因为租金上涨逃离城中村。

城中村改造究竟会不会导致房租上涨？笔者经过市场调查、综合各路消息，从以下四个方面加以分析。

01政府不断增加租赁房屋供应量，利用市场杠杆控制房租上涨

首先是收编城中村房源。如深圳市政府将在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。官方资料数据显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，这也意味着将近一半的深圳人口住在城中村里。

其次是推行“商改租”政策。以国有企业为代表，将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。众所周知，北上广深在产业升级过程中，大量制造业外迁或转型，厂房、商服物业空置，“商改租”政策一方面可以盘活空置厂房、商业办公用房，一方面将成为房屋租赁市场的重要房源。

其三是长租公寓的开发。前不久深圳拍出了第一块“只租不售”地块，这是一个很明显的信号，各大房地产开发商比如万科、凯德，以及房地产中介世联地产等，都敏锐地感觉到了这一点，开始布局长租公寓，不久将迎来长租公寓开发热潮。以深圳控股公司为例，在2015年，深圳控股与母公司及深圳市政府相关机构推出“青年房卡计划”，率先进入长租公寓市场。2016年，深业共推出服务式公寓及青年公寓3000套，今年的计划是8000套，主要解决应届毕业生来深就业过渡期居住的问题。深圳控股提出，计划未来2年新建持有物业面积约60万平方米，2017年底开始陆续投入运营。

02政府投入重金补贴城中村改造

万科在深圳玉田村开始了“玉田模式”，试水城中村租赁改革。有关消息报道，政府补助给万科的费用为2900元/m2 ，重金补助即说明了政府发展租赁市场的决心，是真金白银的投入。可想而知，政府在投入重金补助的同时，也将会对运营企业在租金控制方面提出要求。

03搭建政府住房租赁监管服务平台，抑制房屋租金上涨

9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司正式挂牌。公司由深圳市人才安居集团全资控股，注册资本金为10亿元，为市属国有住房租赁专营企业，将承担社会化住房租赁市场主渠道重任，具有住房租赁、商业运营和物业管理三大核心功能。深圳市人才安居集团负责人表示，房屋租赁公司将充分发挥政策性功能性平台作用，主动承担深圳加快发展住房租赁市场重任，值得注意的是，人才安居集团还将承接全市住房租赁交易服务平台运维服务。

10月31日，北京住房租赁监管服务平台正式上线。出租人可通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。据中新网不完全统计，除北京外，杭州、广州、成都、武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。住房租赁监管服务平台将实现租赁企业准入、房源发布、预约看房、合同签订、房源验证、租赁合同备案、办理入住和退房等全线上办理，并将结合政府的租金指导价，发挥抑制租金上涨的作用。

未来的租赁市场，企业、政府持有房源占比会越来越多，而散户个人房东持有房源的占比会相对收缩，当政府、企业掌握的房源越来越多，官方平台的作用就具有话语权。

04互联网巨头相继介入，将改变行业规则

在杭州市政府主导下，杭州房管局与阿里巴巴打造全国首个“智慧住房租赁平台”。杭州房管局联手芝麻信用搭建“租房信用体系”，结合芝麻信用的实人认证、个人及企业信用评估、免押月付信用服务。同时有媒体爆料称发现京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司，已经成为了北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。

政府参与、互联网巨头主导的线上平台，房屋信息更为透明，不但替代了房屋市场的二手房东，也会清理掉市场上的黑中介，净化行业环境，给用户带来更加明朗的租房服务。支付宝推出的信用租房打破了以前租房“押一付三+中介费”的模式，不仅免除了中介费，更是免除了押金，实现“押零付一”的租房结构，对于租房者来说，大大减少了初次租房成本。未来的互联网租房趋势是：消费供大于求，出现质量、服务、价格的竞争，让租房真正受益。

05居住质量提高，租金是否会控制在合理范围内

玉田村引进万科专业运营公司对城中村私宅进行改造升级，由万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理，提供全方位专业服务。“玉田模式”一方面解决了城中村安全的问题，另一方面提升了居住环境的舒适性，可以说“玉田模式”将会是未来城中村综合整治的一个重要方向。

原有的城中村虽然脏乱差，但经过二手房东和地产中介之后，租金价格一直居高不下。万村与玉田村村民的签约年限一般为10年，给付的租金标准为每月75-85元/平方米，而目前深圳中心区位的城中村，经二手房东的房屋租金差不多每月100-130元/平方米，改造后的城中村房屋户型应该以15-30平米的小户型占有一定比例，也就是说未来城中村15平米单间月租金可能控制在1500元/月，上限应该是2000元/月，经过政府补贴之后，其租金水平可能与一般性二手房东操作的租金相当。

根据房租收入比规律，当租金水平占工资收入的25%左右，是相对比较合理的范围，如果租一间15m2的单间大概每月的花费1500-2000元，对应深圳平均七八千元的月薪，是相对合理的，而对于刚来深圳、月收入四五千元的小白，压力相对大一些。对于承租人来说，城中村整个居住环境的提升，会使居住质量得到较大的提高，带来的利益超过租金上涨带来的压力，大多数人应该还是愿意接受这种上涨的。

从中央租赁同权政策的推出，到各地政府纷纷响应，再到互联网巨头高调加入，建立持续有保障的房屋租赁市场机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势，我们有理由相信，未来的房屋租赁市场，是一个居住质量改善、房租价格平稳的市场。